Amministrazione Condominiale AM.I.CO.

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MOROSITA' DEI CONDOMINI E SLACCIO UTENZE

POLIZZE ASSICURATIVE CONDOMINIALI

ADEMPIMENTI FISCALI DEL CONDOMINIO

DETRAZIONI FISCALI 50 % E 65 %- PROROGA

ANTIRICICLAGGIO E CONDOMINIO

Orari

Lun. Merc. : 9/13, 15/18

Mar., Gio. e Ven.: su appunt.

Area condomini

COSA È UTILE SAPERE PER...

COMPRAVENDITA : chi paga le spese condominiali

Spesso ci troviamo a gestire il momento del passaggio tra un condomino che vende ed il nuovo acquirente.

Ci sono alcune cose che è importante sapere.Innanzi tutto occorre sottolineare che nei confronti del condominio il Codice civile prevede una regola ad hoc disciplinata dall’art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione che stabilisce la solidarietà fra venditore e acquirente, nel senso che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il precedente condomino, al pagamento dei contributi concernenti l’anno in corso e quello precedente.

Questo significa che indipendentemente dai patti contenuti nell'atto redatto dal notaio gli stessi esplicano la loro efficacia solo tra venditore ed acquirente e non anche nei confronti del condominio verso il quale il legislatore ha previsto la responsabilità di entrambe al pagamento delle spese. Quindi l'amministratore si rivolge di preferenza all'acquirente poichè è il nuovo soggetto che beneficia dell'immobile ed è proprio con detto immobile che garantisce il suo adempimento.

MOROSITA' DEI CONDOMINI E SLACCIO UTENZE

In data 22.10 è stato pubblicato un articolo sul quotidiano La Nazione in merito agli slacci delle utenze per morosità in alcuni stabili di Arezzo.

Per tranquillizzare tutti i nostri clienti si ricorda che le utenze del vostro stabile sono addebitate sul conto corrente del condominio.

Nell’area riservata del sito internet www.amicoarezzo.it potete visionare le fatture delle forniture.

Per quanto riguarda il recupero delle quote dai condomini morosi ci avvaliamo di una procedura semi-automatica che ci permette di tenere sotto controllo la regolarità dei pagamenti dei nostri condomini attivando tempestivamente le procedure per il recupero delle quote per non esporre il condominio a nessun rischio.

Inoltre l’addebito delle fatture direttamente sul conto e la regolarità dei pagamenti delle utenze e dei fornitori ha permesso alla nostra amministrazione di ottenere, a favore degli stabili da noi amministrati, sia la restituzione del deposito cauzionale sulle bollette Nuove Acque spa, che sconti importanti sulle fatture emesse da alcune delle più importanti ditte fornitrici di servizi presenti in Arezzo ( vi invitiamo a voler controllare sul sito le fatture delle Ditte Falcinelli Ecologia, Casicci & Angori, Estra, etc. in cui è evidenziato lo sconto applicato alla nostra cooperativa).

Restiamo a vostra completa disposizione per ogni ulteriore chiarimento in merito.

QUANTO COSTA L'AMMINISTRATORE ?

MANSIONI E TARIFFE DELL’AMMINISTRATORE

L’amministratore deve essere nominato quando sono presenti più di otto proprietari di distinte unità immobiliari, su richiesta di anche uno solo di loro. Può essere nominato dall’assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza oppure dal Tribunale, in sede di volontaria giurisdizione, ove i condomini non provvedano o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato.

Se l’amministratore è un condomino non occorre che abbia particolari requisiti. Se invece i condomini decidono di affidare l’amministrazione ad un soggetto esterno questi deve avere i requisiti indicati dall’art. 71 – bis Norme di attuazione del codice civile. Il suo nominativi deve inoltre essere compreso nel registro indicato dagli articoli 1129 e 1138 del codice civile (a tutt’oggi si attendono chiarimenti in merito)

L’incarico dell’amministratore dura un anno e si intende rinnovato per eguale periodo se l’assemblea annuale non provvede alla sua revoca. L’amministratore può essere revocato dall’assemblea in qualunque momento ma se non vi è giusta causa dimostrata ha diritto a percepire il compenso per il periodo in cui sarebbe durato il suo incarico.

Il compenso dell’amministratore deve essere specificato al momento della nomina.

Per tale motivo il nostro preventivo specifica le voci che compongono il nostro compenso.

Ci è stato chiesto da più parti di indicare un compenso annuo unico.

Riteniamo assolutamente non corretta tale impostazione, seppur legittimamente attuata da tanti nostri colleghi. Non si può infatti prevedere in fase si preventivo quanti e quali servizi lo stabile richiederà all’amministratore. Basti pensare a quante assemblee si renderanno necessarie per definire opere straordinarie da eseguire nello stabile, oppure il servizio, non obbligatorio ma certamente utile, che svolgiamo nel sollecitare i morosi anziché passare la pratica immediatamente al legale come prevede la legge.

Quindi nel momento in cui ci viene conferito incarico il condominio conosce il nostro tariffario e con la nomina dichiara di conoscerlo ed accettarlo.

Per maggior chiarezza e trasparenza riportiamo due documenti:

Mansioni

Tariffe

REVOCA AMMINISTRATORE

L'art.1129 del codice civile stabilisce le modalità di nomina e revoca dell'amministratore.

Tra le cause di revoca per giustificato motivo vi è anche il caso in cui l'amministratore compia gravi irregolarità fiscali e non solo.

Ci preme qui segnalare il caso in cui l'amministratore utilizzi assegni senza i necessari fondi nel conto corrente.

In tale ipotesi le sanzioni penali sono a carico dell'amministratore ma le sanzioni amministrative sono disposte in solido tra amministratore e condominio. Questo vuol dire che nel caso l'amministratore non paghi è il condominio che deve pagare.

Sanzione accessoria è la chiusura del conto corrente condominiale ed il divieto per gli istituti di credito di aprire un nuovo conto per almeno sei mesi dal provvedimento Prefettizio.

In questi casi i condomini possono autoconvocarsi per la revoca del mandato ma è data facoltà anche al singolo condomino di chiedere al tribunale che ne dichiari la decadenza dal mandato nell'inerzia della maggioranza.

€ 516,46 a € 3.098,74, ovvero da € 1.032,91 a € 6.197,48, in presenza di emissioni di importo superiore a € 10.329,14 o di violazioni reiterate.

Sanzioni amm.ve pecuniarie per violazione art. 2 L.386/90

POLIZZE ASSICURATIVE CONDOMINIALI

LA POLIZZA GLOBALE FABBRICATI

La polizza globale fabbricati è un contratto assicurativo che viene sottoscritto dal condominio intero e che copre sia i danni che possono avvenire all’interno del condominio, sia quelli che possono essere causati a terzi. La stipula di questa polizza avviene per mezzo dell’amministratore, il quale può prendere la decisione di avviare questo contratto anche senza consultare l’assemblea condominiale e ottenere una delibera, come precisato da una sentenza della Corte di Cassazione del 1963.
La tipologia di eventi coperti dalle polizze globali fabbricati è generalmente quella di rotture accidentali.
Una clausola che può risultare molto utile è la “ricerca guasti”, che copre tutte le spese generate dalla ricerca dell’origine di un danno. Tuttavia, questa garanzia opera soltanto nell’ ambito della responsabilità civile, quindi dei danni causati dal fabbricato a terzi.
La denuncia del sinistro è compito dell’amministratore del condominio, il quale deve effettuarla non oltre i tre giorni dalla data del sinistro.

Il pagamento del premio assicurativo, salvo precisi accordi contrattuali, è a carico del proprietario di casa e l’inquilino deve esserne completamente sollevato.

Un documento a cui prestare particolare attenzione è quello della quietanza, che l’amministratore fa firmare prima di liquidare il risarcimento alla persona danneggiata, che può essere un terzo o uno dei condomini. Con la quietanza, il danneggiato rinuncia ad avanzare ulteriori richieste di risarcimento, considerando quindi sufficiente il risarcimento che gli viene offerto. All’amministratore di condominio spetta la firma di questo documento, in quanto titolare del contratto; inoltre gli spetta anche l’accesso a tutti gli atti della liquidazione.

Nella parte riservata ai condomini del nostro sito troverete copia della vostra polizza assicurativa.

Vi ricordiamo che abbiamo delle speciali convenzioni con due primarie compagnie di assicurazione per la stipula di polizze globali fabbricato (indicate da altro consumo come le migliori nel mercato. Vedi link)

www.amicoarezzo.it/DataAmico/UploadCU/1414773172600.pdf

RIPARTO SPESE TRA PROPRIETARIO ED INQUILINO

Si riporta la tabella dell'accordo firmato tra le maggiori associazioni di proprietari ed inquilini sulla divisione delle spese condominiali.

www.amicoarezzo.it/DataAmico/UploadCU/1414757513008.pdf

DETRAZIONI FISCALI 50 % E 65 %- PROROGA

La finanziaria 2014 proroga di un anno lo sconto Irpef del 50% sulle spese di ristrutturazione edilizia e di manutenzione straordinaria.

Proroga altresì il bonus del 65 % per le opere necessarie ad ottenere migliori rendimenti energetici.

ACCIDENTALITA'

CONCETTO DI ACCIDENTALITA’ NELL’ASSICURAZIONE DELLA RESPONSABILITA’ CIVILE

Le “condizioni generali” che regolano il contratto assicurativo della responsabilità civile, solitamente prevedono che, per il sorgere dell’obbligo di corrispondere l’indennizzo da parte dell’assicuratore, il fatto generatore del danno abbia il requisito dell’accidentalità.

Il concetto di accidentalità è stato per anni oggetto di diverse interpretazioni; solo di recente si sta consolidando un unico indirizzo interpretativo, grazie ad una sentenza della Suprema Corte ( Cass. 04.02.92 n. 1214 in Resp.Civ. Prev. 1993, 590), nella quale si legge che "un evento può qualificarsi accidentale quando, pur sussistendo la generica possibilità del suo accadimento, intervengano circostanze estranee all’attività dell'agente (predisposta con le cautele necessarie ad evitare l'altrui pregiudizio), che concretino l'astratta potenzialità dannosa di tale attività in uno specifico danno a carico di un determinato bene appartenente ad un terzo. L’accidentalità va invece esclusa quando l'evento dannoso si verifichi naturalmente in dipendenza della sola attività dell'agente e delle stesse modalità con cui essa e' stata predisposta ed eseguita."

Dunque, sussiste accidentalità, e quindi copertura assicurativa, quando intervengono circostanze estranee all’attività dell’agente. Non sussiste accidentalità quando l’evento si verifica “naturalmente” in conseguenza, ad esempio, della gestione non conforme ed idonea di un impianto o manufatto da parte del danneggiato. Per fare un esempio, un imbianchino che durante il suo lavoro lascia cadere qualche goccia di vernice sul pavimento fa un gesto accidentale; se poi , però, non corre ai ripari coprendo i pavimenti con la carta, il suo gesto non è più accidentale, ma ripetitivo.